Pengertian Aset Tak Berwujud

Pengertian Aset Tak Berwujud Berdasarkan SPI 2007, aset tak berwujud adalah aset yang mewujudkan dirinya melalui properti-properti ekonomis dimana aset ini tidak mempunyai substansi fisik.              Jenis-Jenis Aset Tak Berwujud Aset tak berwujud dikategorikan sebagai berikut: 1. Marketing-related intangible asset, contoh: trademark, tradename, brand, logo 2. Technology-related intangible asset, contoh: hak paten proses, hak paten aplikasi, dokumentasi teknis: catatan laboratorium, teknis know-how 3. Artistic-related intangible asset, contoh: literatur, copyright, komposisi musik, peta, engraving 4. Customer-related intangible asset, contoh: daftar pelanggan, kontrak pelanggan, hubungan pelanggan, open order pembelian 5. Contract-related intangible asset, contoh: kontrak pelanggan favorit, perjanjian lisensi, perjanjian franchise,perjanjian bukan kompetisi. Pendekatan Penilaian Aset tak berwujud

1. Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Nilai aset merupakan nilai aset yang sebanding di pasar.

2. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

Diperlukan proyeksi untuk data keuangan sebagai berikut:

- turnover

- laba kotor, laba operasi dan laba bersih

- laba sebelum dan sesudah pajak

- arus kas sebelum atau sesudah bunga bank dan/atau pajak

- sisa masa manfaat 

3. Pendekatan Biaya

Pendekatan biaya atau lebih dikenal sebagai Pendekatan Biaya Pengganti Terdepresiasi menentukan nilai aset tak berwujud dengan menghitung biaya penggantian dengan aktiva yang sebanding atau identik kapasitas layanannya.

Pendekatan biaya tidak dapat digunakan untuk:

· Menilai aktiva tak berwujud yang tidak sebanding dengan potensi layanan

· Menilai proyek pengembangan aktiva tak berwujud yang berlansung bertahun-tahun

Pendekatan biaya ini hanya dapat digunakan sebagai satu-satunya pendekatan dengan syarat:

· Aktiva tak berwujud memiliki pendapatan yang secara langsung menghasilkan arus kas

· Nilai pasar aktiva tak berwujud yang layak tidak tersedia

· Transaksi aktiva tak berwujud tidak cukup memadai untuk perbandingan pasar

Langkah-langkah dalam penerapan pendekatan ini:

· Menentukan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) dan biaya pengganti baru (replacement cost new)

· Menghitung jumlah keusangan sesuai sisa umur manfaat

· Mengurangi estimasi biaya dengan jumlah keusangan

Bentuk keusangan antara lain adalah:

- keusangan fungsional (functional obsolescence)

- keusangan teknologi (technological obsolescence)

- keusangan ekonomis (economic obsolescence)

Penilaian Aset

Pengertian Penilaian Aset

SPI 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.
Dari defini tersebut, Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.
 

Penggunaan dan Manfaat Penilaian Aset

Jaminan Bank
Fungsi utama perbankan yang merupakan lembaga intermediasi antara pihak yang kelebihan dana (surplus of fund) dengan pihak yang memerlukan dana (lack of fund). Dalam menyalurkan kreditnya, perbankan membutuhkan jaminan. Berdasarkan Undang-Undang Perbankan nomor 7 tahun 1992, jaminan kredit dapat berupa jaminan pokok (semua asset yang terkait dengan proyek) dan jaminan tambahan (asset dan tabungan anggota/koperasi yang bersedia di jaminkan yang perlu di inventarisasi oleh agen atau pengurus koperasi). Untuk mengetahui nilai jaminan maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan tersebut, yang biasanya adalah penilaian aset.

Restrukturisasi
Dalam melakukan restrukturisasi yang perlu dilakukan adalah:

1.      Pemetaan portfolio, untuk mengetahui bagaimana kemampuan masing-masing aset dalam memberikan nilai tambah bagi perusahaan. Apakah ada idle asset, atau aset yang kurang produktif, dan tak perlu dipertahankan karena tak sejalan dengan strategi perusahaan? Aset yang tak produktif serta tak sejalan dengan strategi perusahaan sebaiknya disisihkan untuk dijual.

2.      Kemudian dilakukan pemetaan SBU, masing-masing SBU dinilai berdasarkan beberapa karakter, seperti: a) daur hidup, b) bagian pasar, c) pertumbuhan dan arus kas. Selanjutnya masing-masing SBU dievaluasi, apakah masih sejalan dengan strategi perusahaan. SBU yang sesuai, dapat dikaitkan dengan peningkatan nilai, atau memberikan Economic Value Added (EVA) kepada perusahaan secara keseluruhan.

3.      Penilaian aset SBU. Penilaian aset SBU dilakukan dengan melibatkan penilai publik untuk mendapatkan nilai aset SBU yang wajar

4.      Pembenahan portfolio dan SBU.Setelah penilaian tersebut, aset dan SBU yang tersisa hanya yang benar-benar sesuai dengan strategi perusahaan. Namun kualitas aset dan SBU perlu dievaluasi, agar beroperasi secara optimal.

Go Public
Salah satu cara perusahaan untuk mendapatkan dana dalam membiaya kegiatan operasionalnya adalah dengan go public. Go public adalah menjual sebagian sahamnya kepada publik dan mencatatkan sahamnya di bursa. Perusahaan yang akan melakukan go public disebut emiten. Hal-hal yang harus dipersiapkan calon emiten dalam rangka penawaran umum yaitu:

1.      Persetujuan pemegang saham pendiri melalui RUPS

2.      Menunjuk Penjamin Emisi untuk membantu penyiapan semua dokumen yang diperlukan, termasuk upaya pemasaran agar penawaran umum tersebut sukses.Dengankoordinasi dengan penjamin emisi, perusahaan menyiapkan berbagai dokumen yang diperlukan seperti:

·         Laporan keuangan yang diaudit oleh akuntan publik yang terdaftar di Bapepam-LK;

·         Anggaran dasar berikut arnandernennya yang disiapkan notaris dan disahkan oleh instansi yang berwenang;

·         Legal Audit dari konsultan hukurn yang terdaftar di Bapepam-LK;

·         Laporan penilai independen;

·         ProspeMus Penawaran Umurn; dan

·         Beberapa dokumen lain sebagaimana yang diatur dalam ketentuan yang berlaku.

Jual/beli
Dalam melakukan pembelian maupun penjualan suatu aset maka perlu dilakukan penilaian aset untuk mengetahui nilai dari aset tersebut.
 

Standar Nilai dalam Penilaian Aset

Nilai Pasar 

didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (3.1. SPI 1, SPI 2007)

Nilai Investasi 

merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan  properti khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti.

Nilai Bisnis yang Berjalan 

adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan, di mana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada properti yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan. (3.3. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Asuransi 

adalah nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. (3.4. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Kena Pajak 

adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara  eksplisit. (3.5. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Sisa 

adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). Dalam setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi.(3.6. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Jual Paksa 

adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa. (3.7. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Khusus 

adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terjadi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti, merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan  elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar, dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. (3.8. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Jaminan Pinjaman

merupakan nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas properti di masa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar lokal dan normal, dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. (3.9. SPI 2, SPI 2007)

Tahapan Penilaian Aset

Sumber : http://www.kjpptrisanti.com/index.php?option=com_content&view=article&id=50%3Apenilaian-aset&catid=31%3Aumum-jasa-dan-pelayanan&showall=1
 

Apa itu Riset dan Isu Aset di Daerah Bali

Sudah tahukah Apa itu Riset atau Penelitian? Kata Riset atau Penelitian merupakan kata yang dipergunakan dalam pembicaraan sehari-hari yang mempunyai cakupan arti yang luas. Terkadang kita bingung dalam memahami arti kata tersebut dengan petunjuk atau tanda tanda yang jelas untuk membedakan antara yang satu dengan yang lain. Bisa saja, sesuatu yang awalnya dikenal sebagai penelitian ternyata bukan penelitian, dan konsep-konsep yang tidak benar, pastinya harus dihilangkan diganti dengan konsep yang sudah benar.

Biasanya pengertian Riset/ penelitian dicampur adukkan dengan studi pustaka, pengumpulan data, pengumpulan informasi, penulisan makalah, kajian dokumentasi, perubahan kecil pada sebuah produk dan lain-lain. Kata Riset/ Penelitian biasanya dikonotasikan dengan bekerja eksklusif menyendiri di perpustakaan dan di laboratorium.

Menurut A. Gima Sugiama (2008), riset adalah suatu metode studi yang dilakukan sesorang atau sekelompok orang melalui penyelidikan yang hati-hati, saksama terhadap suatu masalah sehingga diperoleh pemecahan yang tepat terhadap masalah yang dihadapi tersebut.

The Advanced Learner’s Dictionary of Current English (1961) ialah penyelidikan atau pencarian yang seksama untuk memperoleh fakta baru dalam cabang ilmu pengetahuan.
Fellin, Tripodi dan Meyer (1969) riset adalah suatu cara sistematik untuk maksud meningkatkan, memodifikasi dan mengembangkan pengetahuan yang dapat disampaikan (dikomunikasikan) dan diuji (diverifikasi) oleh peneliti lain. Pada dasarnya riset adalah setiap proses yang menghasilkan ilmu pengetahuan.

Menurut Clifford Woody riset adalah suatu pencarian yang dilaksankan dengan teliti untuk memperoleh kenyataan-kenyataan atau fakta atau hukum-hukum baru. Di dalamnya terdapat usaha dan perencanaan yang sungguh-sungguh yang relatif makan waktu yang cukup lama.

Whiteney (1950) mengatakan, bahwa di dalam riset terkandung suatu attidute yang gandrung dan cinta akan adanya perubahan-perubahan.

Berkner (1985), bahwa riset adalah usaha secara ilmiah untuk mendapatkan dan memperluas ilmu yang telah dimiliki. Folson, dalam tahun yang sama, mengemukakan, bahwa riset adalah kegiatan ilmiah untuk menemukan sesuatu yang baru sama sekali.

F. Rumawas (1973-1974) mengatakan bahwa penelitian itu adalah suatu usaha manusia untuk mengisi kekosongan illmu pengetahuan.

National Science Foundation (1956) memberikan pengertian bahwa riset itu adalah usaha pencarian secara sistematik dan mendalam untuk mendapatkan ilmu pengetahuan yang lebih luas dan lebih sempurna tentang subyek yang sedang dipelajari.

Uraian yang lebih jelas kiranya dapat diperoleh dari uraian Sutrisno Hadi (1978) sebagai berikut: riset berarti usaha menemukan, mengembangkan dan menguji suatu pengetahuan secara ilmiah. Penelitian didefinisikan sebagai: “Suatu usaha untuk menemukan, mengembangkan, dan menguji kebenaran suatu pengetahuan, dan usaha-usaha itu dilakukan dengan metode ilmiah” (Sutrisno Hadi, 2001).

Berdasarkan berbagai definisi diatas dapat disimpulkan bahwa riset atau penelitian adalah usaha pencarian secara sistematik dan mendalam yang memiliki nilai attitude untuk mendapatkan pengetahuan yang benar-benar baru.

                     
                                                                 Sumber : Google Image

Harga tanah pada daerah perkotaan tentu akan lebih mahal dibandingkan tanah yang ada di pedesaan, hal itu dilihat karena lokasi menentukan harga sebuah tanah serta bangunan. Sebagai contoh berdasarkan data dari Indonesia Property Watch (IPW) mencatat rata-rata harga tanah di Bali naik 35%-50% per tahun. Hal ini berdampak pada bisnis properti khususnya sektor perhotelan di Bali yang sudah sangat merajalela.

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda mengatakan pihaknya sejak tahun lalu telah memberi peringatan (market warning) kepada pebisnis perhotelan khususnya di Bali, karena kondisi harga tanah yang melejit di Pulau Dewata tersebut.

"Harga terendah saat ini mencapai Rp 1,5 miliar sampai Rp 2 miliar per are atau per seratus meter persegi dan telah naik lebih kurang 35% - 50% per tahun bahkan lebih," kata Ali dalam situs resminya, Minggu (14/9/2014) 

Ali mengatakan kenaikan harga tanah di Bali yang sangat tinggi berbanding terbalik dengan tingkat hunian hotel di Bali yang mengalami kemerosotan menjadi rata-rata 60-an persen. 

"Hal ini membuat para pemilik hotel mulai melakukan perang tarif. Room rate yang tadinya Rp 600.000 per malam telah terkoreksi menjadi Rp 350.000 per malam," katanya.

Menurutnya, dari kondisi yang ada diperkirakan tingkat investasi hotel menjadi tidak layak untuk bertahan untuk jangka panjang. Paling tidak sebuah proyek hotel masih bisa bertahap dengan tingkat hunian 60% dengan asumsi harga pasaran masih wajar sesuai kelasnya. 

"Untuk konsumen memang menjadi diuntungkan, namun secara investasi hal ini menjadi tidak sehat bagi industri perhotelan nasional," katanya.

Ia menambahkan fenomena perang tarif hotel akan terjadi di daerah lainnya. Ali memperkirakan, setelah Bali menyusul perang tarif terjadi di Bandung Jawa Barat, dan selanjutnya akan terjadi di Yogyakarta, dan Solo. 

"Saat ini paling tidak terdapat 8 hotel di Bandung dan 12 hotel di Bali yang siap dilego karena tidak sanggup bersaing dengan pasar persaingan yang ada," katanya. 

Sehingga, lanjut Ali, Indonesia Property Watch mendesak masing-masing pemda untuk tidak mengobral izin perhotelan tanpa melihat pasar yang ada. Moratorium penghentian izin hotel sebaiknya segera dilakukan oleh pemda setempat sebelum banyak korban berjatuhan.

"Pengembang perhotelan disarankan untuk lebih dapat membuat proyek memiliki konsep dan tidak bersaing frontal dengan pasar hotel biasa," serunya.

Ia juga menyarankan agar pengusaha melakukan diferensiasi produk hotel, misalnya membangun hotel berbentuk vila, sehingga dapat menjadi pilihan untuk memenangkan persaingan. 

"Daripada berperang di pasar hotel budget, celah pasar segmen atas ternyata masih menjanjikan karena saat ini belum jenuh, namun hati-hati melihat peta persaingan yang ada," katanya

                                                                             Sumber : finance.detik.com

Referensi :

http://finance.detik.com/read/2014/09/14/123136/2689734/1016/hotel-makin-menjamur-harga-tanah-di-bali-naik-35-50-per-tahun

http://www.lepank.com/2012/07/pengertian-riset-atau-penelitian.htmlhttp://metopenkomp.blogspot.com/2014/02/apa-itu-riset-atau-penelitian.html

Metodologi penelitian bisnis : A. Gima Sugiama, 2008